Riscos per al sector immobiliari: obligacions i drets dels arrendadors davant els canvis normatius en curs

La incertesa davant les constants modificacions normatives, fa necessari un adequat estudi de la situació de cada propietari d’habitatges de lloguer a Catalunya i Espanya per evitar sancions i assegurar el compliment de la normativa vigent.

1. Règim sancionador per incompliment dels límits de lloguer a Catalunya

El Parlament de Catalunya ha convalidat el Decret Llei 1/2025, que modifica la Llei 18/2007 del dret a l’habitatge, pel qual, entre altres coses, s’estableixen sancions per als propietaris que no respectin els límits de preu en zones declarades com a àrees residencials tensades.

 Les multes poden arribar fins als 900.000 euros en els casos més greus, i es poden imposar tant a propietaris particulars com a grans tenidors. A més, les sancions també s’apliquen als contractes que incloguin clàusules abusives, que amaguin el preu real del lloguer per evitar la regulació, o en els que no es faci constar la finalitat del contracte o una finalitat simulada, falsa o fraudulenta.

Els contractes d’arrendament situats en una zona de mercat residencial tensat han d’incloure de manera expressa:

• • L’expressió de trobar-se en una zona tensada.
  • La condició de gran tenidor del propietari de l’habitatge.
  • La finalitat del contracte.
  • El preu de referència de l’habitatge segons l’índex publicat per l’administració.
  • El preu de l’últim contracte de lloguer, si l’immoble ha estat arrendat en els últims cinc anys.
  • Els elements diferenciadors de l’habitatge que poden justificar una variació del preu respecte al de referència (per exemple, reformes recents o serveis addicionals).

Aquesta informació també haurà d’estar present en els anuncis publicats en portals immobiliaris i en qualsevol oferta pública de lloguer.

L’incompliment d’aquests requisits pot comportar sancions econòmiques significatives, incloent-hi multes que poden oscil·lar entre els 3.000 i els 900.000 euros, depenent de la gravetat de la infracció i del perfil de l’arrendador. També es poden declarar nul·les les clàusules contractuals que incompleixin aquestes exigències.

No obstant, aquestes multes poden ser condonades fins a un 80% si l'infractor repara la infracció sancionada.

És imprescindible que els propietaris revisin els seus contractes i assegurin el compliment d’aquestes obligacions per evitar sancions i garantir la seguretat jurídica de les seves operacions d’arrendament.

A més, la normativa també estableix obligacions específiques per als intermediaris immobiliaris i plataformes digitals que anunciïn ofertes de lloguer. Aquests hauran de verificar que els anuncis compleixin amb els requisits legals, incloent-hi la indicació del preu de referència i el número de registre de l’habitatge, si escau. En cas de difondre informació incorrecta o incomplir aquestes obligacions, podrien ser sancionats amb multes similars a les imposades als propietaris.

Els intermediaris immobiliaris també podran ser considerats responsables en casos de publicitat enganyosa o manca de transparència en la informació sobre els contractes d’arrendament. Això inclou tant agències físiques com plataformes digitals, que hauran de garantir el compliment de la normativa per evitar sancions administratives.

Les sancions per als intermediaris poden incloure:

• • Multes econòmiques de fins a 100.000 euros per als intermediaris immobiliaris.
  • Prohibició d’operar com a intermediaris en cas de reincidència greu.
  • Obligació de retirar anuncis il·lícits i corregir la informació errònia en un termini determinat.
  • Sancions específiques per plataformes digitals que permetin la publicació d’anuncis sense verificar el compliment dels requisits legals, incloent-hi la prohibició de continuar operant si es detecten incompliments reiterats.

Aquesta normativa pretén assegurar que els intermediaris compleixin un paper actiu en la regulació del mercat del lloguer, evitant pràctiques abusives i garantint la transparència de les operacions.

És important revisar els contractes d’arrendament per assegurar que compleixen amb els requisits legals i evitar possibles sancions, així com mantenir una documentació clara que justifiqui qualsevol variació respecte al preu de referència establert pel registre oficial.

2. Increment de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials (ITP) per a grans tenidors

El Govern de Catalunya i el grup parlamentari de Comuns han acordat una reforma fiscal que inclou l’augment de l'ITP per als grans tenidors amb l'objectiu de combatre l’especulació immobiliària i afavorir la contenció dels preus de l’habitatge.

Les modificacions inclouen:

• • Nous trams en la transmissió d’immobles:
    • • Per a transmissions de fins a 600.000 euros: 10%
      • Per a transmissions d’entre 600.000 i 900.000 euros: 11%
      • Per a transmissions d’entre 900.000 i 1.500.000 euros: 12%
      • Per a transmissions superiors a 1.500.000 euros: 13%
  • Augment del tipus impositiu del 10% al 20% per als grans tenidors en la transmissió d’habitatges.
  • Tipus general del 20% en la transmissió d’edificis sencers, amb excepcions quan:
    • • El comprador sigui una persona física.
      • L’edifici tingui un màxim de 4 pisos.
      • Tots els pisos es destinin a habitatge habitual del comprador i els seus familiars de segon grau durant els tres anys següents a la compra.
  • Eliminació de bonificacions per a empreses immobiliàries en la transmissió d’habitatges per garantir una major contribució fiscal d’aquestes operacions.

L'objectiu d'aquestes mesures és fomentar un mercat immobiliari més equilibrat i destinar més recursos a polítiques d’habitatge social. La reforma tindrà un impacte pressupostari estimat de 300 milions d’euros anuals.

Aquestes mesures encara no estan en vigor, sinó que es tracta d’un anunci fet pel Govern, pendent de veure com i quan es materialitza.

Paral·lelament, el Govern central també està considerant un increment de l'Impost sobre Transmissions Patrimonials per als compradors estrangers d'habitatges a Espanya. Aquesta mesura, que es justifica com un intent de frenar la compra especulativa per part d'inversors internacionals, podria entrar en conflicte amb la normativa europea sobre lliure circulació de capitals. Així, si s'implementa, és probable que es plantegin qüestions legals sobre la seva compatibilitat amb la legislació de la Unió Europea i possibles recursos davant dels tribunals.

3. Regulació dels lloguers de temporada

L'Ajuntament de Barcelona ha fet un pas endavant en la regulació dels lloguers de temporada, proposant la modificació del Pla General Metropolità per establir restriccions i requisits addicionals per evitar pràctiques fraudulentes i garantir l’ús residencial dels habitatges.

La proposta de mesures inclou:

• • Prohibició de nous lloguers de temporada en determinades zones: Es limitarà aquesta modalitat d’arrendament en àrees amb alta pressió residencial per evitar l’expulsió de residents permanents.
  • Registre obligatori de lloguers de temporada: Els propietaris hauran d’inscriure aquests contractes en un registre municipal específic per garantir la seva legalitat i control.
  • Durada màxima i condicions específiques: S’establirà una durada màxima pels contractes de temporada i es definirà clarament quan es pot considerar aquesta modalitat d’arrendament.
  • Inspeccions i sancions: L’incompliment de les noves normatives podrà comportar sancions econòmiques i la impossibilitat de continuar exercint aquesta activitat.

Aquesta regulació afecta especialment aquells propietaris que ofereixen lloguers de curta durada a través de plataformes digitals, els quals hauran d’adaptar-se als nous requisits per evitar sancions i assegurar la viabilitat de la seva activitat.

4. Obligacions de registre per a arrendadors

A partir de l’1 de juliol de 2025, serà obligatori trobar-se registrat en un Registre Únic d’Arrendaments tots els arrendaments de curta durada (contractes temporals o arrendament turístic) que es publicitin o ofereixin mitjançant plataformes en línia, en compliment del Reial decret 1312/2024. Aquest registre centralitzat té com a objectiu millorar la transparència del mercat de lloguer i facilitar el control administratiu per part de les autoritats fiscals i urbanístiques.

Els arrendadors hauran d’obtenir un número de registre únic per poder anunciar les seves propietats en plataformes com Airbnb i altres portals de lloguer turístic o de publicitat d’habitatges en arrendament. A més, la inscripció en aquest registre implicarà la declaració d’informació detallada sobre l’immoble, incloent-hi la seva ubicació, condicions del contracte i el preu de lloguer pactat.

 Conseqüències per als arrendadors:

• • Obligació de compliment fiscal: La informació registrada serà utilitzada per les autoritats tributàries per detectar incompliments fiscals o activitats no declarades.
  • Inspeccions i sancions: L’incompliment de l’obligació de registre pot comportar sancions econòmiques i restriccions per operar en el mercat del lloguer.
  • Control més estricte del lloguer de temporada: Aquesta normativa afecta especialment els arrendadors que ofereixen lloguers de curta durada, ja que hauran d’adequar-se als requisits legals establerts i sotmetre’s a una major supervisió administrativa.

És recomanable que tots els arrendadors revisin els seus contractes i es preparin per complir amb aquestes noves obligacions per evitar possibles penalitzacions.

5. Registre de grans tenidors

El Govern de Catalunya ha anunciat la creació d’un Registre de Grans Tenidors amb l'objectiu de tenir un control més estricte sobre la propietat i gestió d’habitatges per part d'aquests operadors.

Encara no s'ha publicat el funcionament ni els terminis d’aplicació, però es preveu que la inscripció sigui obligatòria per als propietaris que compleixin els criteris de grans tenidors segons la legislació catalana (propietaris de més de deu immobles residencials o de cinc o més immobles d’ús residencial si es troben en zones tensades).

Possibles conseqüències per als grans tenidors:

• • Majors obligacions administratives: La inscripció en aquest registre podria implicar l'obligació de declarar l'ús i estat de cada immoble.
  • Sancions per habitatges desocupats: El Govern podria utilitzar aquest registre per identificar habitatges buits i aplicar sancions als grans tenidors que no destinin els seus immobles a lloguer o altres usos previstos per la normativa.
  • Accions d’intervenció pública: S’estudien mesures com expropiacions temporals o imposició de lloguers socials en determinats casos de desocupació prolongada.

A l’espera de la publicació dels detalls concrets d’aquesta mesura, recomanem als grans tenidors preparar-se per a la seva eventual aplicació i considerar estratègies legals per adaptar-se als nous requisits.

Recomanacions per als arrendadors: 

• • Revisió de contractes: Adaptar els contractes d’arrendament a la normativa vigent per evitar sancions i garantir la seva validesa legal.
  • Planificació fiscal i operativa: Davant l’augment de l’ITP i altres mesures fiscals, valorar si convé anticipar operacions abans que entrin en vigor els nous tipus impositius.
  • Registre d’habitatges: Assegurar-se que els immobles destinats a lloguer compleixen amb els nous requisits registrals, incloent-hi l’obtenció del número de registre obligatori per als lloguers de temporada.
  • Compliment normatiu estricte: Verificar que es compleixin els requisits sobre preus de referència, indicació del preu anterior del lloguer i altres obligacions legals per evitar sancions.
  • Impacte en la inversió i gestió patrimonial: Analitzar com afecten aquestes noves mesures a la rendibilitat de les inversions immobiliàries i estudiar possibles estratègies d’adaptació.
  • Assessorament legal continu: A causa dels canvis constants en la legislació d’arrendaments i fiscalitat, és recomanable comptar amb assessorament especialitzat per minimitzar riscos i optimitzar la gestió patrimonial.

A Grup Cànovas estem al vostre costat per ajudar-vos en el que calgui.

Nosaltres ens encarreguem de fer-vos-ho fàcil, perquè no tingueu maldecaps ni us hàgiu de moure de casa.

Pot contactar amb el seu assessor habitual mitjançant el mail o a info@canovas.net

Grup Cànovas 1852 ofereix serveis de Consultoria, Assessoria i Gestoria per a Empreses, Persones i Institucions. Som especialistes en Assessorament Fiscal, Gestió Laboral i RRHH , Suport Jurídic, Tràmits Administratius i Consultoria d'Estratègia Empresarial a Girona. Ens podeu contactar a info@canovas.net , al telf. 972 20 26 00 (Girona) / 972 64 19 00 (La Bisbal) / telf. 972 20 26 00 (Barcelona), al Whatsapp 972202600 o a les nostres oficines ubicades a la Plaça Diputació, 2 de Girona, al Pol Ind. Aigüeta local 26, 1-2 - La Bisbal d'Empordà i a Barcelona al carrer Muntaner 406 2-2. Més de 170 anys assessorant a empreses, persones i institucions.